เปิดวิสัยทัศน์ “ มานัส ฉั่วสวัสดิ์" พันธกิจที่ดินกรุงเทพมหานคร

           ++  ภาษีมรดก เริ่มประกาศใช้ต้นปีหน้า

            ++  ราคาที่ดินขยับตามแนวรถไฟฟ้า

           ++ ให้ความร่วมมือเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ศาสนสถาน

โดย กองบรรณาธิการ

              :  เปิดภารกิจ เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ท่ามกลางกระแสการพัฒนาแผนไม่หยุดนิ่ง เผยแนวโน้มการขยายตัวตามแนวทางรถไฟฟ้า ราคาที่ดินพื้นที่ สีลม / สาทร / บางรัก ราคาประเมินเฉียดล้านบาท/ตารางวา ขณะที่ภาษีมรดก เริ่มดีเดย์เดือนกุมภาพันธ์ 2559

             นิตยสาร ดิอะลามี่ ฉบับนี้ เราพาท่านเข้ามารู้จักภารกิจและนโยบายการการบริการประชาชนของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร  ผ่าน  “ มานัส ฉั่วสวัสดิ์ ” เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร

            คุณมานัส เปิดห้องสนทนากับเรา ถึงระบบการบริหารงานของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ทั้งหมด 16 สาขาครอบคลุมทั่วกรุงเทพมหานคร ภายใต้การบริหารงานของเขาว่า จากประสบการณ์การทำงานสอนให้เราเรียนรู้ในวันที่ผ่านมาขณะที่เราเป็นลูกน้อง เรามองคนที่เป็นหัวหน้าและประสบความสำเร็จ นำแนวทางในการบริหารงานมาใช้เป็นแนวทางในการทำงานในวันนี้

            “ ในส่วนตัวเราคิดว่าการทำงานที่ดีและมีประสิทธิภาพนั้น ต้องมีคนหรือบุคคลากรที่ดีมีความรู้รวมทั้งมีคุณธรรม มีสภาพแวดล้อมที่ดี มีระบบการทำงานที่ดีมีประสิทธิภาพ รวมไปถึงทันต่อการเปลี่ยนแปลง มีเทคโนโลยีที่ทันสมัย ที่สำคัญต้องตอบสนองความต้องการของประชาชน ”

          การทำงานที่เป็นระบบ หมายความว่า สร้างระบบการทำงานที่ดีการสร้างทีมงานและความไว้เนื้อเชื่อใจในระบบภายใน เรื่องของการสื่อสารระบบเอกสาร รวมถึงการแบ่งอำนาจหน้าที่ในการรับผิดชอบงาน “คนดีระบบดี” อันนี้ถือว่าการทำงานประสบความสำเร็จไปแล้ว 40%

            ทั้งนี้ สำนักงานก็เปรียบเสมือนเป็นบ้านหลังที่สอง สภาพแวดล้อมต้องเอื้ออำนวยในการมาติดต่องาน เมื่อประชาชนที่เข้ามาติดต่องานแล้วเค้าอยากอยู่ แต่เขามาแล้วอยากจะรีบกลับนั่นแสดงว่าสิ่งแวดล้อมไม่เอื้ออำนวย เป็นส่วนหนึ่งที่เราจะต้องปรับปรุงภูมิทัศน์ มีสวนมีสนาม มีมุมกาแฟ มีมุมหนังสือ สร้างสภาพแวดล้อมรวมถึงการให้การบริการที่ดี

            ผมเชื่อว่าทุกคนเข้าใจตรงกัน ที่ดินเป็นทรัพย์สมบัติที่มีค่าที่สุด เนื่องจากที่ดินเป็นที่ทำกิน สร้างสิ่งปลูกสร้างและเป็นที่อยู่อาศัย เราไม่สามารถสร้างบ้านลอยฟ้าได้ แม้แต่คอนโดมีเนียม สิ่งเหล่านี้ต้องปลูกอยู่บนดิน เพราะฉะนั้น ที่ดินเป็นสิ่งที่มีค่ามากที่สุด มากกว่าทรัพย์สมบัติอื่นๆ ทำให้มีคนจำนวนมากอยากได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทางเรามีหน้าที่ต้องหวงแหนและเก็บรักษาให้เป็นอย่างดี

            “ การที่เราดูแลเอกสารเกี่ยวกับที่ดิน เนื่องเพราะเป็นเอกสารสำคัญ นั่นคือภารกิจที่สำคัญของสำนักงานที่ดินทุกแห่งหรือกรมที่ดินที่จะรักษาบรรดาสรรพเอกสารต่างๆ ให้อยู่ในความปลอดภัยและสามารถตรวจสอบได้ ”

            มานัส บอกว่า อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีการเก็บไว้ให้อยู่ในที่ปลอดภัย แต่ก็มีข้อจำกัดบ้าง เพราะ บรรดาวัสดุที่ประกอบกันมาเป็นกระดาษของโฉนดมีอายุการใช้งาน โดยเฉพาะประเทศไทยมีสภาพอากาศที่เปลี่ยนแปลง ทั้งร้อนและฝนตก การเปลี่ยนแปลงของอุณหภูมิ

            ศักยภาพของที่ดินในกรุงเทพฯ เมื่อเทียบกับที่ดินในส่วนของภูมิภาคมีความแตกต่างกันโดยสิ้นเชิงโดยเฉพาะราคาที่ดิน เนื่องจากกรุงเทพมหานครเป็นศูนย์กลางและศูนย์รวมทางเศรษฐกิจ สำหรับเรื่องเวลาในการเดินทางมาทำธุรกรรมต้องใช้เวลาพอสมควร  คนที่มารับบริการมีจำนวนมาก แต่การให้บริการ การอำนวยความสะดวกให้ได้รับความรวดเร็ว อาจจะมีข้อจำกัดอยู่บ้าง กระบวนการและขั้นตอนในการดำเนินการของกรมที่ดิน เกี่ยวข้องกับสิทธิ เป็นส่วนได้เสียของประชาชน ซึ่งเราต้องดูแล และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมาย ต้องได้รับความเชี่ยวชาญและการดูแลของเจ้าหน้าที่ที่มีหน้าที่ปฏิบัติ ถ้าวินิจฉัยหรือบันทึกจดทะเบียนผิดพลาดไป นั่นหมายถึงความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทุกคน ซึ่งสิ่งเหล่านี้เราไม่อยากให้เกิดขึ้น

จับตาเส้นทางขยายรถไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดินขยับ       

            มานัส กล่าวถึงอนาคตการขยายตัวของเมืองว่าในกรุงเทพฯ ถ้าเราย้อนไปดู 5-10 ปี กลางใจเมืองที่ดินแปลงใหญ่เริ่มมีน้อยลง ในอดีตมีการกว้านซื้อที่ดินเพื่อสรรจัดทำหมู่บ้าน ซึ่งแต่ละแปลงอาจใช้พื้นที่ตั้งแต่ 10-20 ไร่ แต่ยุคนี้เราจะหาที่ดินแปลงใหญ่ที่เป็นทำเลทองได้ยาก จึงมีการขยายขึ้นไปในอากาศหรือที่เรียกว่าคอนโดมีเนียมมากขึ้น

            อย่างไรก็ตามพบว่าปัจจุบันเริ่มขยายตัวออกนอกตัวเมือง อาทิเช่น เขตประเวศ ลาดกระบัง พระโขนง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าไปสนามบินสุวรรณภูมิ (แอร์พอร์ตลิงค์) ทำให้เห็นถึงทิศทางการพัฒนา มีการก่อสร้างคอนโดมีเนียม มากขึ้น

            นอกจากนี้ยังพบว่าตามแนวขยายเส้นทางสร้างรถไฟหลายสายที่เป็นนโยบายของรัฐบาล ไม่ว่าจะเป็นฝั่งนนทบุรี ปทุมธานี แจ้งวัฒนะ จะมีโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดเกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าเป็นจำนวนมาก ในวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนไปมีความเป็นไลฟ์สไตล์มากขึ้น มีความเป็นอยู่ที่ง่ายขึ้นไม่มีกฎกติกา อยู่นอกห้องเป็นส่วนใหญ่ ที่พักอาศัยเป็นเพียงที่นอน เป็นวิถีชีวิตของคนในเมือง

            “ ถ้าดูโซนพัฒนาของกรุงเทพมหานครจากใจกลางเมือง พบว่าจะขยายออกไปทุกทิศทางตามแนวรถไฟฟ้าจะขยายออกไปหลายทิศหลายทาง เช่นตลิ่งชัน สาทรทะลุข้ามไปฝั่งธน เส้นทางรถไฟไปทางทิศเหนือ หรือเส้นงามวงศ์วาน(กรุงเทพฯ-นนทบุรี) ส่วนด้านตะวันออกจะขยายไปทางสมุทรปราการทั้งนี้แนวโน้มการขยายตัวของเมืองและดูปัจจัยเส้นทางคมนาคมเป็นหลัก ทำให้ราคาที่ดินเหล่านี้มีราคามากขึ้นตามไปด้วย ”

เผยราคาประเมินที่ดินบางรัก / สีลม ตารางวาเฉียดล้าน

            มานัส บอกว่า นับตั้งแต่ปี 2535 เป็นต้นมา กรมธนารักษ์จะมีหน้าที่ในการประเมินราคาที่ดิน โดยจัดทีมสำรวจลงพื้นที่มีทีมวิจัยภาคสนามเก็บข้อมูลจริงในการซื้อขาย เพื่อนำไปสู่ฐานการประเมินราคา จะมีการประเมินทุก 4 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัจจุบันนี้จะครบการหมดอายุวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2558 ก่อนจะประกาศใช้ทั่วประเทศอีกครั้งหนึ่งในวันที่ 1 มกราคม 2559 เป็นต้นไป

            ทั้งนี้มีการวิเคราะห์ว่าราคาประเมินในปีหน้าจะขยับขึ้นไปประมาณ 25% โดยเฉลี่ยในพื้นที่ของกรุงเทพฯ แต่อาจจะไม่ใช่ 25% ของทุกเขต แต่จะต้องดูสภาวะของสภาพเศรษฐกิจโดยรวม  สำหรับพื้นที่ในกรุงเทพมหานคร พบว่าพื้นที่ที่ประเมินราคาที่ดินสูง อาทิเช่น สาทร บางรัก ยานนาวา โดยเฉลี่ยราคาแตะที่ประมาณ 1 ล้านบาท/ตารางวา แต่ราคาซื้อขายอาจสูงกว่านี้ ส่วนพื้นที่ราคาประเมินต่ำสุดจะอยู่แถวชานเมืองเช่น ลาดกระบัง หนองจอก (แม้ว่าจะต่ำ แต่ก็ยังแพงกว่าต่างจังหวัด)

เผยที่ดินพระโขนง มีการเปลี่ยนมือที่ดินมากที่สุด

            จากสถิติสำนักงานที่ดิน ที่มีการจดทะเบียนมากที่สุดในแต่ละเดือน พบว่าสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาพระโขนง มีการจดทะเบียนในอัตราสูง รองลงมาสำนักงานที่ดินบางขุนเทียน และห้วยขวาง นับว่าที่นี่จะเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของกรุงเทพ รวมทั้งการจดทะเบียนของอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น สำนักงานที่ดินพระโขนงครอบคลุมพื้นที่ คลองเตย วัฒนา พระโขนง และเขตบางนา เป็นเขตแนวรอยต่อจังหวัดสมุทรปราการ พบว่ายังมีพื้นที่ที่สามารถขยายได้อีกพอสมควร

ภาษีมรดก ประกาศใช้ 2 กุมภาพันธ์ 2559

            “ เรื่องของภาษีมรดกมีการพูดถึงกันนานแล้วแต่ยังเป็นรูปธรรม ในยุคของรัฐบาลชุดนี้ มีการผลักดันจนกระทั่งเป็นภาษีการรับมรดกได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2558 ที่ผ่านมา โดยมีผลใช้บังคับพ้นจาก 180 วัน กฎหมายฉบับนี้จะมีผลการบังคับใช้จริงก็ในวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2559 ” อย่างไรก็ตาม ผลของการบังคับใช้กฎหมายฉบับนี้ มรดกจะเกิดขึ้นได้ต้องมีคนตายก่อนถึงเกิดมรดก แต่กฎหมายฉบับนี้จะไม่มีผลกับเจ้ามรดกที่ตายก่อนกฎหมายมีผล หรือก่อนวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559

            และอีกกรณีหนึ่งคือกฎหมายจะไม่เข้ามายุ่งและไม่มีผลบังคับใช้การรับมรดกระหว่างคู่สมรส แต่จะมีผลบังคับใช้กับผู้รับมรดกในหมู่ผู้สืบสันดาน อาทิเช่น พ่อ แม่ ลูก หลาน ถ้าเกิน 100 ล้าน จะต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ 5 แต่ถ้าพี่รับมรดกน้องคิดร้อยละ 10 และประเด็นที่ตามมาคือมรดกประเภทใดที่อยู่ในระหว่างเสียภาษี อันประกอบด้วยมรดกที่ 1. มีหลักฐานทางทะเบียน 2. รถยนต์ 3. เงินฝาก ใบหุ้น ที่หลักฐานทางทะเบียน ต้องมีมูลค่าตั้งแต่ 100 ล้านขึ้นไปถึงจะเสียภาษี แต่ถ้าไม่ถึง 100 ล้านบาท ก็จะไม่ต้องเสียภาษี ทั้งนี้มีอัตราการคิดภาษี 10% - 50%

            ในส่วนที่เกิน สำหรับคนที่รับมรดกในปีนั้นๆ จะต้องมีหน้าที่ไปแจ้งกับสรรพากร ภายใน 150 วัน สรรพากรจะมีหน้าที่ในเรื่องของการจัดเก็บภาษี สำหรับสำนักงานที่ดินมีส่วนเกี่ยวข้องในการจดทะเบียนมรดก จะมีหน้าที่แจ้งรายละเอียดให้กับสรรพากรทราบทุกแห่งเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกในการจัดเก็บภาษี

ภารกิจทางสังคม อำนวยความสะดวกให้กับศาสนสถาน

            นายมานัส กล่าวถึง การอำนวยความสะดวกในเรื่องของกรรมสิทธิ์ที่ดินของศาสนสถาน ไม่ว่าจะเป็นของมัสยิด วัดวาอาราม หรือโบสถ์คริสต์ เราดูแลทุกศาสนา ซึ่งสถานที่เหล่านี้เป็นจุดศูนย์รวมของคนในชุมชนและยึดเหนี่ยวทางด้านจิตใจ การที่จะสร้างหลักฐานได้ให้ถูกต้องและสามารถถือครองสิทธิประโยชน์ได้ เรื่องนี้ถือเป็นเรื่องที่สำคัญ

            โดยพื้นที่เหล่านี้ส่วนใหญ่มีประวัติศาสตร์ความเป็นมายาวนาน เรามองแต่เพียงว่าพื้นที่เหล่านี้เป็นพื้นทีในการใช้ประโยชน์สำหรับการประกอบศาสนกิจ แต่เราลืมเรื่องของเอกสารที่จะเป็นตัวกำกับ จึงเป็นที่มาให้เราช่วยในการทำให้ที่ดินเหล่านี้มาจดทะเบียนให้เป็นนิติบุคคล เพื่อทำให้เป็นเอกสารให้เป็นปัจจุบันและถูกต้อง

            “ เราพยายามทำให้นิติบุคคลที่เป็นตัวกลางของศาสนาเหล่านี้ ผลักดันให้สำเร็จ หรือให้ผู้ดูแลเข้ามาติดต่อประสานงาน อะไรที่เป็นปัญหาหรืออุปสรรค จะช่วยทำให้เอกสารให้เสร็จสิ้น เพราะหากเราไม่ทำในรุ่นนี้ ต้องเป็นปัญหาของคนรุ่นต่อไป บางครั้งผู้ที่มีหน้าที่ดูแล เป็นผู้ที่ได้รับการแต่งตั้งอยู่หลายวาระก็ไม่ได้มีการดำเนินการ และเมื่อมีคนใหม่เข้ามาแทน ก็ไม่รู้ว่าจะต้องดำเนินการอย่างไร ” มานัส กล่าวและว่า

 นับตั้งแต่เขามานั่งบริหารที่ดินกรุงเทพมหานคร พบว่าในรอบ 7 เดือนที่ผ่านมา โดยเฉพาะมีคณะกรรมการมัสยิดมาดำเนินการขอจดทะเบียนเอกสารสิทธิ์ให้ถูกดต้องตามกฎหมายไปแล้วหลายแห่ง ในโอกาสนี้จึงขอเรียนไปยังคณะกรรมการมัสยิด ตรวจสอบดูว่ามัสยิด หรือกุโบร์ (สุสาน) มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นนิติบุคคลหรือไม่ เนื่องจากที่ดินมีความสำคัญและต่อไปอาจจะมีมูลค่าสูงขึ้นไปเรื่อยๆ ซึ่งอาจจะมีข้อโต้แย้ง ถกเถียง หรือมีข้อพิพาทกัน จึงอยากให้ผู้นำทางศาสนาตระหนักและตื่นตัวในเรื่องนี้

            “ ขอให้ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ตนเองบริหารอยู่ และถ้ามีอยู่แล้ว มีแค่ระดับไหน เป็นชื่อของใคร อย่างไร หรือถ้าไม่มีหลักฐานมีแต่ที่ดินหรือมีประวัติความเป็นมาช้านานที่สามารถอ้างอิงได้บ้าง และถ้าจะออกเอกสารสิทธิ์สามารถทำได้หรือไม่ ทำอย่างไรหรือถ้าออกไม่ได้จะต้องอยู่ในรูปแบบไหน อันนี้เราพร้อมที่จะให้คำชี้แจงที่ดี ”

++++
หมายเหตุ ตีพิมพ์ครั้งแรก นิตยสาร ดิ อะลามี่ ฉบับเดือนกันยายน 2558